MUA ĐẤT KHI NGƯỜI BÁN KHÔNG ĐỨNG TÊN CHÍNH CHỦ TRONG SỔ ĐỎ THÌ NHƯ THẾ NÀO?

Vợ chồng ông B nói thửa đất này là đất của mẹ ông A đã bán cho vợ chồng ông B (có giấy mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B, sau khi mẹ ông A chết, ông A nhận thừa kế đứng tên và giao giấy chứng nhận đứng tên của mình cho vợ chồng ông B). Bây giờ em muốn mua thửa đất này từ vợ chồng ông B thì sao ạ ? Có được không ạ ? Nếu được thì phải làm theo quy trình thủ tục nào cho đúng với pháp luật và đảm bảo lợi ích các bên để không có tranh chấp ạ ? 

Xin luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn !

Quyền sử dụng đất

Luật sư trả lời:

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được rằng, mảnh đất này ban đầu là của mẹ ông A có quyền sử dụng. Tuy nhiên sau khi mẹ ông A mất, các đồng thừa kế - đồng thừa kế chỉ có ông A thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và hiện tại "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A". Tuy nhiên cũng theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì "vợ chồng ông B nói thửa đất này là đất của mẹ ông A đã bán cho vợ chồng ông B (có giấy mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B, sau khi mẹ ông A chết, ông A nhận thừa kế đứng tên và giao giấy chứng nhận đứng tên của mình cho vợ chồng ông B). Vậy thì ở đây bạn cần phải làm rõ cho chúng tôi các vấn đề sau để chúng tôi có thể xác định mảnh đất này bạn nhận chuyển quyền có hợp pháp hay không:

- Hợp đồng mua bán viết tay của mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B được lập từ thời điểm nào ?

- Tại sao khi ông A thực hiện hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế vợ chồng ông B không có tranh chấp ?

Giả sử mẹ ông A bán cho vợ chồng ông B năm 2017 bằng giấy tờ viết tay, đối chiếu theo quy định pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý, cụ thể Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

"...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã...."

Do đó, nếu như hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện trên thì theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Do đó, ông A sẽ là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, vậy nên theo quy định của Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ông A mới là người có quyền định đoạt tài sản, mới là người có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn.

"Điều 192. Quyền định đoạt

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản."

Tuy nhiên nếu ông A không thể tự mình định đoạt ông A có thể ủy quyền cho người khác, như ông B để thực hiện quyền này cho mình theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể;

"Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật."

Địa Ốc Kim Quang_nguồn tổng hợp